|
Köpa hus på Mallorca
Att köpa hus i Spanien
När du som köpare väl har hittat ditt hus och kommit överens om priset är det vanligaste att du gör en reservering av huset och betalar en mindre summa, kanske 1% av köpeskillingen. Den summan brukar betalas direkt till mäklaren. Och objektet tas därvid bort från marknaden. Innan du betalar denna lilla summa bör du först ha sett att du har att göra med den korrekta säljaren. Detta framgår av ?Escritura Publica? (ungefär utdrag ur lagfartsregistret) som säljaren måste kunna förevisa.
Redan nu bör köparen kontakta en advokat så att denne kan påbörja en serie av kontroller. Ofta har även säljaren en advokat. Om så är fallet samarbetar dessa två. Som köpare bör du inte använda samme advokat som säljaren. Om du ej behärskar spanska finns ett flertal advokater som talar engelska. Det finns även de som talar svenska.
Det privata kontraktet
Det privata kontraktet mellan köparen och säljaren skrivs av parternas advokater. Det innehåller alla villkor för köpet. Av detta avtal skall minst två punkter framgå. Nämligen pris och senaste tillträdesdag. På detta stadium betalas ytterligare en handpenning på vanligtvis 10% av köpeskillingen. Priset som anges är det faktiska priset. Det torde vara mycket vanligt att det pris som står i lagfarten är ett lägre. Säljaren spar reavinstskatt och köparen spar 7% överlåtelseavgift. Senaste tillträdesdag medför att säljaren skall hinna flytta ut och städa medan köparen måste finna finansiering. Oftast är det ca en till två månader mellan dag för kontrakt och tillträdesdag.
Normalt finns flera andra villkor. Det kan vara vad som skall hända med möblerna i huset. Ofta ingår dessa i köpet. Vad händer om köparadvokaten finner något fel i handlingarna? Skall handpenningen spärras på ett speciellt bankkonto? Vad händer om köparen ej lyckas få ett lån? Om inget skrivs förlorar köparen självklart handpenningen om han ej lyckas få fram köpeskillingen. Vem skall svara för de olika avgifterna i samband med köpet? Vad händer om säljaren ångrar sig eller säljer till någon annan? Normalt skall säljaren ersätta köparen med dubbla handpenningen. Köpet kan genomföras i annan valuta än euro. Om både säljare och köpare är svensk kan priset sättas i svenska kronor eller dollar eller annan valuta.
Om det privata avtalet skrivs på spanska kan du lätt få det översatt till engelska eller svenska. Det finns ett flertal översättare som snabbt och till ringa kostnad gör en översättning till ett språk du förstår.
Själva köpet - lagfarten
Några månader efter upprättandet av det privata köpeavtalet genomföres det officiella köpet. Detta görs framför valfri notarie. Tid måste bokas någon vecka i förväg eftersom det är notarien som skall upprätta de officiella köpeavtalet. Han skall göra en slutkontroll och han skall om köparen så begär beställa en slutrapport från regstreringsmyndigheten avseende äganderätt och inteckning. Om någon annan notarie beställt sådan rapport informeras notarie nummer två att annan notarie beställt samma sak. Således en varning att fastigheten är på väg att säljas till två personer.
Notarien främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Han kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens ev banklån skrivs in i köpehandlingen.
Köpehandlingen som upprättas hos notarien kallas för ?escritura de compraventa? Den undertecknas av såväl säljare som köpare framför notarien. I samband med undertecknandet betalas den officiella köpelikviden och nycklarna överlämnas. Tillträdesdag är således alltid
Mäklaren
Det vanligaste sättet att köpa en bostad i Spanien är att börja hos en mäklare. Normalt sett har denne en god bild av marknaden och vet prisnivån i olika områden. Något att tänka på är emellertid att samma objekt finns ofta hos ett flertal olika mäklare. Ibland med olika priser hos olika mäklare. I Spanien är titeln fastighetsmäklare ej skyddad varför i stort sett vem som helst utan erfarenhet och kunskap kan använda sig av den titeln. Detta gör att det kan finnas fördel att vända sig till en etablerad byrå.
En spansk mäklare arbetar annorlunda än vad en svensk gör. Några vanliga skillnader är att i Spanien torde ansvaret vara mycket mer begränsat. Ofta så kontrollerar den spanske mäklaren ej husets kvalité och han kanske inte ens kontrollerat äganderätten eller befintliga lån. Boendekalkyler upprättas normalt inte. I Spanien försöker i stället mäklaren sammanföra en säljare med en köpare och sedan får parternas respektive advokat i samarbete med varandra kontrollera egendomen. Detta gör att man som köpare alltid har behov av en advokat.
Säljaren betalar mäklararvodet, som normalt är ca 5 % av köpeskillingen. Beroende på ett flertal faktorer kan dock arvodet variera både upp och ner. I vissa fall kan säljaren säga till mäklaren att han vill ha ett visst pris exkl. mäklararvodet för objektet. Mäklaren kan sedan bedöma det pris han tror han kan sälja objektet för. Skillnaden mellan dessa är mäklararvodet. Eventuella prutningar drabbar mäklaren.
De flesta dagstidningar utannonserar försäljningsobjekt. De stora dagstidningarna kan ha flera sidor med fastigheter till salu. Vidare finns flera gratistidningar med hus till salu. Dessa tidskrifter återfinnas i stort sett överallt.
I Spanien är det ingen skillnad mellan att köpa en lägenhet och att köpa en villa.
Advokaten
Inom ett par veckor skrivs ett privat kontrakt eller alternativt en option avseende köp av fastigheten. Det är då nödvändigt att ta hjälp av en advokat. Mycket sällan skrivs detta avtal av mäklaren. I detta avtal skrivs alla villkor såsom tex pris, tillträdesdag etc. När det avtalet skrivs måste en handpenning om normalt 10% betalas.
På detta stadium måste din advokat kontrollera ett flertal olika saker. Han kommer att begära utdrag ur ?escritura publica? (lagfartsregistret) för att kontrollera äganderätten. Vidare kommer han att begära ?nota simple? för att kontrollera om några inteckningar eller servitut finns på huset. Han kommer att begära att få se en kopia av säljarens köpeavtal. Om det där framgår att säljaren är gift måste säljarens äkta hälft lämna sitt tillstånd även om dessa under mellantiden skilts. Varje fastighet i Spanien måste betala en kommunal fastighetsskatt, så kallad IBI. Din advokat kommer att kontrollera att säljaren gjort detta. Av detta kvitto kan du även utläsa fastighetens taxeringsvärde ?valor catastral?. Detta värde styr olika kommunala avgifter, tex det förmånsvärde du måste betala för ditt innehav, sophämtningsavgift och den kommunala fastighetsskatten.
Din advokat kommer även att kontakta ?comunidad de proprietarios? (ungefär samfälligheten) för att kontrollera obetalda avgifter och annat som kan beröra området. Varje fastighet tillhör en comunidad som hanterar gemensamma saker såsom trädgård, pool, trappstäd etc. Om något stort är på gång kommer advokaten att uppmärksamma detta. Den som ansvarar för comunidaden måste intyga att säljaren betalat alla skulder.
Vidare kommer advokaten att kontrollera att inga obetalda avgifter finns för el, gas och vatten etc då dessa skulder kan överföras på köparen eftersom de tillhör fastigheten. Telefonräkningar kontrolleras.
Det kan nämnas att om fastigheten är belastad med ett lån så är det vanliga att säljaren på tillträdesdagen slutbetalar lånet och att köparen samtidigt erhåller ett nytt lån om han så behöver.
Skillnaden mellan ett köp och en option är oftast tidsaspekten. Om tidpunkten mellan det privata kontraktet och själva tillträdesdagen är liten, säg någon månad eller ett par brukar det bli ett köp. Om däremot tillträdesdagen är långt borta, säg om ett år, brukar avtalet betecknas som en option för köparen att köpa.
Köpa tomt och bygga
Att köpa en tomt och bygga i egen regi kan i vissa situationer vara ett bra
alternativ. Men det kräver så mycket arbete och kunskap att det inte är att
rekommendera för dig som för första gången kommer ner till Spanien.Om
du ändå satsar på att bygga själv, så måste du ha pålitliga juridiska rådgivare
och veta att du anlitar seriösa entreprenörer eller någon firma som åtar
sig en totalentreprenad.
Det förekommer ofta att en byggherre säljer ett paket till köparen som
omfattar tomt och uppförande av hus. Utgångspunkten är att byggherren
har lagfart på tomten. Parterna upprättar ett entreprenadkontrakt där villkoren
brukar stipulera att köparen ska betala en viss summa när grunden
är färdig, att nästa betalning ska ske när väggarna är resta och så vidare.
Kontraktet brukar även ange att köparen får lagfarten när bygget är klart
och slutbetalning erlagts.
Detta innebär att köparen får äganderätten till fastigheten först när lagfarten
upprättats. Spansk lag säger nämligen att det som är uppfört på tomten
tillhör den som har lagfart på marken. Köparen kan dock råka ut för
att byggherren går i konkurs eller att fastigheten av annan anledning avhänds
honom, även om köparen har erlagt full betalning för fastigheten.
För att undvika sådana problem ska köparen i denna typ av affärer alltid
kräva att få lagfart på tomten först, innan bygget påbörjas.
Det finns ytterligare en sak i detta sammanhang som en köpare måste
kontrollera, nämligen att tomten ej är belastad med hypotek. Detta kontrolleras
i fastighetsregistret. Särskilt viktigt är detta om tomten är en avstyckning
och om hypoteket flyttats ut från stamfastigheten till avstyckningarna.
Köp av mark förutsätter - förutom de tidigare nämnda kontrollerna -
att information inhämtas från kommunen om dess planlagstiftning och
andra byggregler. Detta för att du ska få veta vilken typ av hus du har rätt
att bygga på tomten.
Driftskostnader för fastigheten
Elektricitet
För att få elkontraktet överfört i sitt namn eller för att få ett helt nytt kontrakt,
går man till elbolagets kontor på den ort man bor. Följande ska man
ta med sig:
? lagfartshandling eller hyresavtal
? en tidigare räkning (gäller ej nybyggd fastighet)
? pass eller residencia-handling
? bankkontonummer (för autogiro)
? rapport från den elektriker som har utfört installationsarbetet (gäller bara
för nybyggd fastighet)
? första äganderättshandlingen från rådhuset som man får när stadsplanekontoret
godkänt byggnaden (gäller bara vid nybyggda fastigheter).
Det är viktigt att man uppskattar sitt elbehov innan man beställer elmätaren.
Högre kraftbehov ger naturligtvis högre kostnader både vad gäller
installation och förbrukning. Det är viktigt att kontrollera att det i fastigheten
finns installerat en jordfelsbrytare. I dagsläget är detta ett krav även
för äldre bostäder.
|
|
